Après la loi d'avenir, quelles modifcations au statut du fermage ?
BAUX ENVIRONNEMENTAUX
L’introduction de clauses environnementales dans les baux était jusqu’alors réservée à deux catégories de bailleurs : les personnes publiques et assimilés et les particuliers propriétaires de biens dans des espaces d’intérêt environnemental limitativement énumérés, d’autre part.
La loi d’avenir autorise les parties à introduire des clauses environnementales dans les baux ruraux dans le but d’assurer le maintien sur les parcelles louées de pratiques ou d’infrastructures de nature à préserver « l’eau, la biodiversité, les paysages et la qualité des produits, des sols ou de l’air », ou à prévenir « les risques naturels et la lutte contre l’érosion… ». Par exemple, un propriétaire de parcelles exploitées selon le mode de production biologique pourrait imposer dans le bail à l’exploitant le maintien de ce mode de production sur ses terres.
CESSATION D’ACTIVITÉ D’UN CO-PRENEUR
Du fait d'une jurisprudence, un bailleur peut faire valoir qu'il n'a pas été informé de la cessation d'activité d'un des co-preneurs pour refuser le renouvellement du bail au co-preneur restant.
Aussi, la loi précise que lorsqu’un co-preneur cesse de participer à l’exploitation des terres objets du bail, l’autre co-preneur doit désormais en informer le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception dans les trois mois qui suivent cette cessation. Le bailleur peut alors, dans un délai qui reste à fixer par décret, s’opposer devant le Tribunal paritaire des baux ruraux à la poursuite du bail au seul nom du preneur restant.
Ces dispositions s’appliquent aux baux conclus depuis plus de trois ans, sauf lorsque la cessation d’activité intervient pour un motif de force majeure.
TROIS MOIS POUR RÉGULARISER
Pour les cas antérieurs à la date de promulgation de la loi d’avenir, le co-preneur, qui poursuit l’activité, doit régulariser immédiatement sa situation auprès de son bailleur et ce dans les trois mois à venir, c'est à direau plus tard le 13 janvier 2015.
À défaut, le tribunal paritaire pourrait sanctionner cette négligence.
La lettre recommandée doit respecter un certain formalisme. Par exemple, le co-preneur restant doit motiver les raisons et indiquer la date de la cessation d’activité.
En pratique, si vous êtes dans ce cas de figure, nous vous conseillons de contacter la juriste du syndicat (Tél. 05 5 8 75 02 51).
RÉSILIATION ET NON RENOUVELLEMENT
Le fermier qui se verra refuser le renouvellement de son bail au motif qu’il a atteint l’âge légal de la retraite pourra demander le report de la date d’effet du congé à la fin de l’année culturale où il aura atteint l'âge lui permettant de bénéficier d'une retraite à taux plein.
Dans le même esprit, le preneur recevant un congé pour reprise pourra demander, s’il est à moins de cinq ans de la retraite, la prorogation de plein droit de son bail pour une durée égale à celle devant lui permettre d’atteindre l’âge auquel il aura droit à une retraite à taux plein.
En cas de décès du preneur, la demande de résiliation du bail pouvant émaner du bailleur est désormais encadrée dans le délai de six mois à compter du jour où il aura eu connaissance du décès de son locataire.
Résiliation du bail à l’initiative du preneur : Désormais, le locataire peut demander la résiliation du bail en cas d’incapacité de travail d’une durée supérieure à deux ans. Auparavant, cette incapacité devait être permanente.
INDEMNITÉ AU SORTANT
Une indemnité est due, sous conditions, à la fin du bail, au fermier qui a réalisé des améliorations sur le bien loué (construction, plantations, améliorations culturales...). Le preneur sortant doit impérativement demander cette indemnité dans les 12 mois qui suivent la date de fin du bail.
La nouvelle loi autorise la détermination du montant de l’indemnité pour améliorations culturales par comparaison entre l’état du fonds lors de l’entrée en jouissance et son état à la sortie du fermier ou par expertise.
BAIL CESSIBLE
Le bail cessible hors cadre familial, créé par la loi d’orientation agricole de 2006, dont la durée initiale est de 18 ans minimum, se renouvelle pour une période de 9 ans (contre 5 ans auparavant).