Statut du fermage
Quels sont mes droits et obligations en tant que fermier ?
Cette rubrique publie quelques informations de base.
Cette rubrique publie quelques informations de base.
La forme du bail
Cet article traite de la forme du bail : Est-il nécessairement écrit ? Qui doit le signer ? Faut-il le formaliser devant un notaire ?
Le périmètre du statut du fermage
Le statut du fermage s’applique à toute mise à disposition à titre onéreux d’un bien agricole (terres, bâtiment….). Il existe peu d’exceptions et peu de dérogations au statut du fermage.
La durée du bail
La durée du bail est une donnée essentielle de la sécurité apportée au fermier.
Motifs de résiliation ou de non renouvellement
Le statut du fermage encadre les situations dans lesquelles le propriétaire peut mettre un terme au bail, soit par son non-renouvellement à échéance, soit par une résiliation en cours de contrat. Le droit de reprise du bailleur est décrit dans ce deuxième article. Quand un fermier entend contester un congé délivré en bonne et due forme, celui-ci ne dispose que de 4 mois pour réagir en saisissant le tribunal paritaire des baux ruraux.
Droit de préemption du fermier
Au sortir de la deuxième guerre mondiale, de manière à répondre aux besoins alimentaires de la population, le statut du fermage avait pour objectif de favoriser l'exploitation des terres en accordant aux fermiers un minimum de garanties. Pour éviter que le fermier ne soit privé de son outil de travail, il dispose du droit de préemption en cas de vente du bien.
Transmission du bail
Pour assurer une stabilité ce qui favorise l'investissement dans l'exploitation, outre son droit de préemption en cas de vente du bien, le preneur qui cesse son activité peut céder le bail à son conjoint ou à un de ses descendants.
Révision du prix fermage
Si le prix stipulé dans le bail est supérieur d'au moins 1/10e au maximum autorisé, la demande en révision doit être présentée au tribunal paritaire des baux ruraux au cours de la 3e année de jouissance. Cette possibilité vaut aussi bien pour un bail renouvelé que pour un bail initial.
Impôts et taxes
Depuis 2006, le propriétaire d'un terrain agricole bénéficie d'une exonération d'1/5e de la part communale et intercommunale de la taxe foncière sur les propriétés non bâties. Lorsque ce terrain est loué, il doit reverser cette exonération à l'exploitant en place (Article L.415-3 du code rural).
En pratique, tant que cette mesure fiscale sera en vigueur, l'exploitant n'a rien à rembourser en matière de taxes foncières au propriétaire.
En l'absence d'accord contraire dans le bail, le propriétaire peut mettre à la charge du preneur 50 % des taxes « chambre d'agriculture ».
En pratique, tant que cette mesure fiscale sera en vigueur, l'exploitant n'a rien à rembourser en matière de taxes foncières au propriétaire.
En l'absence d'accord contraire dans le bail, le propriétaire peut mettre à la charge du preneur 50 % des taxes « chambre d'agriculture ».
Un droit d'ordre public
Le statut du fermage est protecteur notamment car il est d'ordre public.
Cela signifie que les règles du statut du fermage s'imposent à tous, y compris si les deux parties (bailleur et preneurs) se mettaient d'accord pour y déroger.
Exemple : Un propriétaire et un fermier s'entendent pour signer un bail rural d’un an éventuellement renouvelable. Cet accord fonctionnera tant que les parties ne le dénoncent pas. N'étant pas conforme à la loi, à tout moment, le fermier peut le remettre en cause et revendiquer une durée de 9 ans en application du statut du fermage.
Cela signifie que les règles du statut du fermage s'imposent à tous, y compris si les deux parties (bailleur et preneurs) se mettaient d'accord pour y déroger.
Exemple : Un propriétaire et un fermier s'entendent pour signer un bail rural d’un an éventuellement renouvelable. Cet accord fonctionnera tant que les parties ne le dénoncent pas. N'étant pas conforme à la loi, à tout moment, le fermier peut le remettre en cause et revendiquer une durée de 9 ans en application du statut du fermage.
Copreneurs - Information obligatoire du propriétaire
La loi d’avenir pour l’agriculture, l’alimentation et la forêt a été publiée au Journal Officiel du 14 octobre 2014. Quelques modifications apportées au statut du fermage sont utiles à connaître (Art. 4 à 10). À court terme, le Modef des Landes attire l'attention des co-preneurs sur le fait qu'ils ont jusqu'au 13 janvier pour informer le bailleur de l'éventuelle cessation d'exploitation par l'un des co-signataires du bail (Cf. l'encadré).