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Accueil MODEF / Infos pratiques / Statut du fermage / Droit de préemption

Droit de préemption du fermier

Au sortir de la deuxième guerre mondiale, de manière à répondre aux besoins alimentaires de la population, le statut du fermage avait pour objectif de favoriser l'exploitation des terres en accordant aux fermiers un minimum de garanties. Pour éviter que le fermier ne soit privé de son outil de travail, il dispose du droit de préemption en cas de vente du bien.

LE DROIT DE PRÉEMPTION

Le droit de préemption intervient quand le propriétaire ne discute pas avec le fermier en place de son projet de vente des terres ou bien quand le propriétaire et le fermier n’arrivent pas à s’entendre sur les termes de la vente.

Imaginons qu'un propriétaire décide de vendre à un tiers sans en parler au fermier. Au stade du sous-seing privé, le notaire a l'obligation de vérifier que le preneur en place n’est pas intéressé par l’achat des terres aux conditions du sous-seing. Pour se conformer à cette obligation, le notaire notifiera au preneur le projet de vente par lettre recommandée.

Le droit de préemption s'enclenche à la date de réception du courrier recommandé du notaire.

LES EXCEPTIONS

Le fermier ne peut préempter dans les cas de figure suivants :

  • échanges de parcelles,
  • expropriation pour cause d'utilité publique,
  • donation, transmission par succession ou vente du bien à un parent ou allié jusqu'au 3e degré inclus (neveu).

DEUX MOIS POUR SE POSITIONNER

À compter de la réception du recommandé, le preneur dispose de deux mois pour prendre sa décision.

En préemptant, la « candidature » du fermier prime sur celle du tiers qui a passé le sous-seing.

Le fermier a deux possibilités : Soit il préempte aux conditions de vente préalablement fixées, soit il préempte avec demande de révision de prix si ce dernier lui paraît exagéré.

Pour préemption avec révision de prix, le fermier doit saisir le tribunal paritaire des baux ruraux (TPBR) qui déterminera la valeur du bien en fonction des prix du marché et, le plus souvent, après avoir pris l'avis d'un expert judiciaire.

Aucune des parties ne peut imposer à l'autre de conclure au prix fixé par le tribunal : le bailleur peut retirer le bien de la vente, le preneur peut refuser de préempter au prix nouvellement fixé. Cependant, les frais de procédure et d'expertise seront mis à la charge du fermier qui aura refusé de préempter après avoir saisi le TPBR.

Remarque : Si, au bout des deux mois après réception du recommandé du notaire, le fermier ne donne aucune réponse, ce silence équivaut à un refus de préempter.

APRÈS LA PRÉEMPTION

Le fermier qui a activé son droit de préemption est tenu d'exploiter les terres personnellement et pendant 9 ans au moins. Le bien ne peut être ni vendu, ni loué, ni apporté à une société (sauf si le fermier exploite les biens de la société).

Si le fermier n'a pas préempté, le changement de propriétaire ne met pas fin au contrat de fermage existant. Le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire. Un nouveau bail peut être proposé au fermier mais en aucun cas imposé contre sa volonté.

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