La forme du bail
Cet article traite de la forme du bail : Est-il nécessairement écrit ? Qui doit le signer ? Faut-il le formaliser devant un notaire ?
En pratique : un bail type
Pour rédiger un bail rural, il est possible de s'appuyer sur le bail type départemental téléchargeable ci-dessous :
BAIL ÉCRIT / BAIL VERBAL
Le statut du fermage s'applique indépendamment de la forme du bail, qu'il soit écrit ou oral.
Avec un bail écrit, il est facile de faire valoir que le bail concerne telle et telle parcelles, que le bail a débuté à telle date, etc. Cette dernière information est utile pour déterminer quand démarre le bail.
A contrario, avec un bail verbal, en cas de litige avec le bailleur, le fermier devra apporter des preuves : quelles parcelles sont concernées par le bail oral ? Depuis quelle date le bail a t-il été conclu ?
Disposer d'un bail écrit est donc préférable.
Pour bénéficier du taux réduit des droits de mutation en cas d'achat par le fermier qui exploite les terres depuis deux ans au moins au jour de l'acquisition, en général, il est demandé au fermier de fournir une attestation MSA précisant qu'il exploite les parcelles concernées. La réduction de taux s'applique aux baux verbaux si la preuve de l'exploitation est apportée.
LES SIGNATAIRES
Qui doit signer le bail ?
En ce qui concerne la partie des bailleurs, tous les propriétaires doivent signer. Dans le cas d’une indivision, l'absence de signature d'un des membres peut remettre en cause la validité du bail.
En ce qui concerne la partie des preneurs, si deux conjoints exploitent les terres, il n'est pas indispensable que les deux signent car le fermier peut céder son bail à son conjoint ou à ses enfants (Lire le paragraphe sur la transmission du bail en cliquant ici). Cependant, la signature des deux personnes apporte une garantie supplémentaire en cas de litige.
DEVANT NOTAIRE ?
Signer un bail devant un notaire n'est obligatoire que si la durée du bail est supérieure à 12 ans. En deçà, un acte notarié ne présente pas vraiment d’intérêt pour un fermier. Si le bailleur souhaite un bail notarié, le preneur peut demander qu’il prenne à sa charge les frais de notaire.