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Accueil MODEF / Infos pratiques / Statut du fermage / Les motifs d'une rupture

Motifs de résiliation ou de non renouvellement

Le statut du fermage encadre les situations dans lesquelles le propriétaire peut mettre un terme au bail, soit par son non-renouvellement à échéance, soit par une résiliation en cours de contrat. Le droit de reprise du bailleur est décrit dans ce deuxième article. Quand un fermier entend contester un congé délivré en bonne et due forme, celui-ci ne dispose que de 4 mois pour réagir en saisissant le tribunal paritaire des baux ruraux.

PRÉAMBULE

Avant de détailler les différents motifs, voici dans quels cas chaque motif peut être invoqué.

Situation Motifs
Résiliation en cours de bail
  • Défaut de paiement
  • Mauvaise exploitation du fonds
  • Reprise en vue d'exploitation
  • Changement de destination des terres
  • Accord amiable*
Non-renouvellement
  • L'âge du fermier (âge de la retraite)
  • Reprise en vue d'exploitation

* - Accord amiable : Un bail peut être résilié à tout moment à condition que cela relève d'une décision librement partagée.

LA FAUTE DU PRENEUR

La faute du preneur recouvre le défaut de paiement ou bien la mauvaise exploitation du fonds.

Pour que le défaut de paiement puisse être reconnu, la mise en demeure de régler le fermage a dû rester infructueuse. Par conséquent, un bailleur qui refuse d'encaisser un chèque ne peut pas se retourner contre le fermier pour défaut de paiement.

La loi mentionne uniquement le cas du preneur qui « ne dispose pas de la main d’œuvre nécessaire aux besoins de l'exploitation ». Cependant, les tribunaux ont sanctionné d'autres cas de figure tels que l'arrachage d'arbres sains, le non entretien des haies, le développement de ronces, la mauvaise qualité des herbages ou l'épuisement des sols... Chaque cas est particulier.

La résiliation pour faute du preneur est obligatoirement ordonnée par le tribunal paritaire des baux ruraux que le bailleur doit saisir.

L'ÂGE DU PRENEUR

En dehors du cas où le fermier peut céder le bail à son conjoint ou à un descendant (cas présenté plus loin), au moment du renouvellement, la durée du bail peut être écourtée dans la mesure ou le fermier est proche de l'âge légal de la retraite.

  • Si le fermier est à moins de cinq ans de l’âge de la retraite : De droit, le fermier peut obtenir le maintien de son bail jusqu’à l'âge légal.
  • Si le fermier a atteint un âge proche de la retraite : Le bail peut être renouvelé par tiers. Cela signifie que le bailleur peut limiter le renouvellement à l’expiration de la période triennale au cours de laquelle le fermier atteindra l’âge de la retraite. Exemple : Le fermier a 60 ans à la date du renouvellement en 2014. Le bailleur décide de renouveler le bail pour 3 ans, soit jusqu’en 2017, date à laquelle le preneur aura 63 ans (à moins qu’il ait pris l’initiative de liquider sa retraite avant).

Remarque : Si le fermier a atteint l’âge légal de la retraite, le bailleur peut mettre un terme au bail, sans avoir à justifier de l’usage qu’il fera des terres reprises.

LE DROIT DE REPRISE

Le propriétaire peut reprendre ses terres pour exploitation soit par lui-même, soit par son conjoint ou un de ses descendants directs.

En principe, le droit de reprise s'exerce à la date d'expiration du bail. Deux exceptions sont prévues1. Toutefois, la reprise anticipée doit être expressément prévue dans le bail.

Pour que le droit de reprise soit reconnu, le bailleur doit remplir plusieurs conditions.

Les principales sont :

  • Être en règle avec le contrôle des structures (avoir l'autorisation d'exploiter).
  • Justifier de la capacité agricole : soit avoir un diplôme de formation agricole ou bien une pratique professionnelle suffisante (5 ans minimum sur une exploitation de plus d'une demi-SMI).
  • En outre, le repreneur (le bailleur ou ses descendants directs) devra exploiter personnellement le fonds pendant au moins 9 ans, de manière continue et, pour cela, il devra disposer d’un minimum de matériel nécessaire. En pratique, le repreneur pourra faire appel à une entreprise de travaux agricole pour certains travaux sans que les prestations extérieures ne puissent en constituer la totalité.

Ces 3 conditions sont cumulatives. Dès lors qu'une seule n’est pas remplie, le congé devient contestable.

CHANGEMENT DE DESTINATION

Quand des terres agricoles passent en zone constructible, le propriétaire peut les reprendre à condition que le classement en zone constructible soit attesté par un document d'urbanisme.

Le bailleur doit en informer le fermier au moins 12 mois avant la reprise et impérativement par voie d’huissier.

Enfin, le fermier doit être indemnisé et ce avant la fin de son préavis. La loi prévoit que le preneur soit indemnisé en fonction du préjudice subi. En l'absence d’accord amiable sur le montant de l’indemnité, le fermier devra évaluer et argumenter son préjudice. Précisons qu'en général, au regard de l'usage, l'indemnité correspond à 4 années de marges brutes par hectare.

1 – Les deux exceptions sont :

a) Le propriétaire qui était mineur quand le bail a été conclu peut reprendre au terme de la période triennale pendant laquelle il est devenu majeur ;

b) Au bout de 6 ans, la reprise peut intervenir au bénéfice du conjoint ou d'un descendant majeur.

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